1840年到1860年，当时的清朝在内忧外患中挣扎了一下。对外经历两次鸦片战争，对内刚刚结束了太平天国运动。此时的清朝就像一个病入膏肓的垂暮老者，在鬼门关绕了一圈后，获得了些许平静。
这20年宝贵的宁静，换来了上海房地产的原始增长。
那一年上海房价能够提升，一开始要得益于“难民潮”。
经过两次鸦片战争，列强纷纷入驻上海租界区，起初上海人也不多，租借划分之后，老外只想强调对土地的所有权，所以制定的法律都是强调租借下的土地是自己的。
比如英国当时在上海滩划分租界的时候直接颁布了一则和房地产有关的法律：获得土地的外商，必须按照规划要求，在限期内建造住房或货栈，否则就是违约，中国地方政府可以会同领事进行查核，收回转租；如外商将自己租用的土地转租的，必须平价转让，不得加价牟利；每家外商公司的租地规模，不得超过10亩……
这些法律规定的好处是把土地牢牢的控制在自己手里，而坏处就是，因为没有市场经济化，效益都很差。
可见，当时的洋鬼子并没有想象中的那么聪明。
后来脑子开窍了也是因为中国人的冲击。
太平天国运动开始的时候，地下组织也开始在各地汹涌，上海最著名的是小刀会，小刀会制造动乱，引起大量华人涌向租借寻求安稳。所以当时租界区很快从只有老外自己住，变成混住的格局了。
有数据表明：从1853年初到1854年7月，租界内人口从500人上升到2万多人。而在之后的18601862年间，租界的总人口攀升到了惊人的50万人。
这些华人的涌入，很快就让老外打着人道主义的气质，开始在难民潮里寻找商机，最大的商机当然是解决这些华人的起居。于是开始大量造房用于出租。这些房子还分为高档的房屋和简陋的板房，租给不同的人群。
而法律在这个时候也很快就朝着利益倾向调整，比如：取消了以往对房地产的诸多限制，如外资公司10亩地的圈地上限、房屋和地块不得加价转让、不得租给中国人、华人不得兴建新的房屋等限制都被废止，在法律层面上束缚房地产发展的一切障碍都被清除。
当时的老外通过租借就可以获得相当高的利润，盖房子的成本，两三年就能回来，之后就全部是利润了。
接下来的发展方向可想而知：外资大量流入，地价飞涨。
而激起泡沫激增的令一个有力武器就是信息传递速度增快。
1869年，苏伊士运河开通，东西方的距离迅速缩短，当时从伦敦到上海的航程从原来的120天缩短到55~60天。上海和伦敦还开通了电报线路，信息可以在两地迅速传达。
原来上海的老外属于闷声发大财，后来大家都知道了这么一个地方。大量资本开始涌向这里，资本总是聪明的，总会流向他该去的地方。
很快，大量的外资就来了。
不仅如此，大量外资公司撤离进出口贸易的老本行，加入了房地产的行业。1901年，在平息义和团后，英国人在上海投资的1亿美元中，高达60%都投向了房地产。
在资金的催化下，上海房地产进入了极尽癫狂的状态。
和大家分享下当时的盛况：
上海租界的地价和房价与10年相比，增幅高达数倍甚至数10倍。
法国商人雷米，1849年购入2000多亩土地，到1856年，法租界召开第一次“地主”大会进行估价，增长了4倍多；
1848年为建跑马厅，外商们圈地80多亩，到1854年跑马总会将该地出让时，最低价增值20倍，而最高价增值66倍；
刚性需求不仅带高了地价，也加速了房地产的周转。有一块地，在1854年，被转卖了3次。
最能证明这场资本狂欢的是，这场游戏增加了一个角色：政府。
看着房地产的蓬勃向上，政府当然不会把自己放在一边，当时因为各种割地赔款国库已经非常空虚了。
上海知县莫祥芝发布了个公告：“沿江一带滩地……必须复丈，并分别追缴租息地价。”
什么意思，复丈就是重新测算的意思，上海的土地需要重新估价，估价前后的差额政府要征收税收。
言下之意是，现在房地产之所以能够增值，是因为政府给你们营造了一个和平稳定的氛围，所以理所当然需要抽成。
令清政府没有想到的是，重新估价反而使房地产走上癫狂的不归路。
当时的土地所有者也不介意政府估价和交税，因为估价高了之后，他可以赚更多，抵押融资甚至销售，随便一个都是赚钱的大好策略。
所以当时，所有人都把土地价格估的异常的高。
没人觉得不合理，所有人都在这场游戏中分到一杯羹。
清政府获得更多的税，土地所有者可以租的更多卖的更贵，接盘方也无所谓，只要房价涨就不叫亏，而租赁得人也没办法，毕竟这是刚需，咬咬牙也就挺过去了。
这个时候的上海楼市已经吸纳了各种资金，无论黑白灰渠道，大量的国际国内资金涌进这座城市。
有没有觉得有些地方觉得眼熟。
而后面泡沫的破裂，核心还是大环境的崩塌。
当时的房地产开发商对于资金的运用主要有三种方式：
一是钱庄贷款，这是主流，而且多用房地产本身抵押，借贷一笔，开发一批，再拿新开发的项目作为抵押，继续新一轮的借贷；
二是股票质押贷款，将自己持有的其他产业股票，抵押贷款，这等于是将其他产业也当做了房地产的资金链；
三是挪用各种能挪用的款项，不仅有其他产业上下游的欠款，甚至还包括“存户款”。
100多年过去了，而当年的开发商对资金的运用方式而现在几乎是同样的逻辑。
房地产作为一个资金周转效率非常低的行业，对钱非常敏感，清朝上海滩房地产崩盘，导火线也是钱出了问题。
上海房地产之所以能快速飙升，是因为当时清政府也在进行实业兴国政策，一切似乎朝着更美好的方向发展。
1881年，大清国的国有企业“开平煤矿”，终于产出了第一批煤。此前十分艰难的招股工作，突然变得异常顺利，带动开平煤矿股票在上海股市飞涨。（当时已经有股票市场了）
实业带动股市钱庄的资金流动，大量的投机需求开始冒头，上海近百家钱庄，都把钱借给投机者，大家都用来炒股了。
实业发展带动投机其实是很正常的事情，但是不巧的是，当时清朝的贸易又是内忧外患，打破了这样的平衡。
——大清国的外贸也因苏伊士运河的开通等，外贸面临着全面的挑战，外资资金开始外逃。
——而刚刚受到了资本市场热捧的矿务能源类企业，暴露出了大量管理混乱、腐败横行甚至招摇撞骗的负面新闻，这严重打击了市场的信心。
——而这个时候，中法战争又开始了，压垮了清朝的最后一根稻草。
社会动乱是其次，最明显的是，民间各种资本全线崩塌。
地产大王徐润的“地亩房产”，资金链出现了严重问题。公司名下的房地产，总“成本”223.69万两，但徐润从22家钱庄的贷款总额也高达250多万两，已经资不抵债；如果按照徐润的个人总资产340万两计算，负债率也超过73%。
这个负债率现在看看好像很低，但是在当时已经是很高的数字。
资金的撤离让房地产迅速的贬值。但是与其说贬值，不如说之前的价格太过于虚高。
从此之后，上海房地产就伴随着战乱，一蹶不振，再也没起来过。
我们回过头来看当时房地产的起起伏伏，基本上可以看到几个结论：
上海房价涨因为几个因素：
1、人口导入带来绝对的刚需支撑
2、宽松的法律带来相对自由的市场化运作
3、信息对称让资金找到渠道，大量资金的涌入推动房价的发展
但是推动房价走向一个畸形的高峰是因为：
1、所有资金只流向房地产而逃离了实业，产业发展失去了支撑
2、政府为了最大程度的获利颁布压榨性法律，而这个法律助推了房价走向虚高
3、土地价格虚高让不少人获利，然后就一轮一轮反复的估高
而最后崩盘是因为:
1、举国空虚，没有实业基础，外贸受阻，国家经济受到严重考验
2、外资撤离，楼市突然出现资金真空
3、战乱打破了社会平衡，人心开始动荡
以上总总就是一百多年前上海房地产沉浮的各种过程，现在的我们，站在这样一个时间节点，看了这样的故事，不知道有什么样的感慨。
让人吃惊的是，一百多年前的房地产，能够起势，能够发展，以及运用游戏规则和现在有着惊人的类似。
而后房地产走势如何，谁也不知道，毕竟再一次出现战乱的可能性为0，楼市出现资金真空的可能性也是0，但是我们不知道能不能把房地产泡沫破灭的可能性也等同于0 。
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来源：搜狐财经
（作者：sangguofeng_2008）
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