近期中国一线城市房价暴涨，并逐步蔓延至二线城市，资产价格泡沫担忧加剧。当前中国房市与1991年日本房市大泡沫、2015年中国股市大泡沫类似。但也有一些不同之处，如调控得当尚有转机。泡沫吹大了是要破的，谁也脱离不了地心引力。从绝对房价看，中国一线城市居于世界前列。
根据NUMBEO的数据[ Numbeo是一家提供世界生活状况相关信息的网站，包括生活成本，住房指数等，其数据经常被国际知名媒体（如BBC，Time，Economist）引用。]，2015年世界房价最高的十大城市中（中心城区房价），中国香港排第1，北京和深圳分列第9和第10。另外，上海排名第14，广州排名第41。
我们熟悉的城市中，中心城区房价折合人民币看（以人民币兑美元6.5计算），香港和伦敦超过17万元，东京、纽约、新加坡在12万元左右，北京、深圳、上海、韩国首尔和中国台湾在8万元左右，新兴市场中，印度、俄罗斯和巴西第一大城市分别为4.7万元，3.4万元和2万元（和货币大幅贬值有关）。可见，中国一线城市绝对房价已经与国际"接轨"。
2015年中国一线城市相对房价超过1991年前后日本东京，略低于1997年香港。1991年前后是日本房地产泡沫最大时期，1997年是香港房价泡沫时期，二者都在随后出现了房价大幅下跌。
根据日本不动产经济研究所数据，1990年，日本首都圈新建公寓楼平均单价93.4万日元/平方米，当时日本人均GDP约为358万日元，日本人均GDP与首都圈房价之比为3.8。根据中国指数研究院的百城房价数据，2015年，北京样本住宅平均价格为3.5万元/平方米，中国人均GDP为4.9万元，中国人均GDP与北京房价之比为1.4。可见相对于人均GDP来看，北京房价高于1990年东京。
根据香港政府差饷物业估价署数据，1997年，香港平均房价为8.4万港元/平米，人均GDP为21万港元，以100平米算，房价收入比为40。根据中国指数研究院的百城房价数据，2015年，北京样本住宅平均价格为3.5万元/平方米，北京人均GDP 10.6万元，以100平米算，房价收入比为33。
可见，当前北京相对房价高于1990年的日本首都圈，略低于1997年的香港。中国本轮房价上涨已脱离基本面
本轮房价涨速快，但上涨的背后面临着和过去十年不同的基本面。
第一，经济基本面不同：一线城市经济增速大降。2002-2011年，北上广深名义GDP平均增速为15.3%。但2012-2015年，名义GDP平均增速降为9.2%，2015年降为7.8%。
第二，人口增速不同：一线城市人口增速明显放缓，上海出现负增长。2004-2011年，北上广深人口平均增速为3.9%，2012-2014年，北上广深人口平均增速为1.3%，2015年，北京人口增速为0.9%，上海为-0.4%（广州深圳2015年数据缺失）。
第三，城镇化率：城镇化进程放缓，空间减小。1978年中国常住人口城镇化率18%，2015年56.1%，考虑到中国有2.5亿人左右的农民工，以家庭计算的城镇化率可能已经超过60%。可见，本轮一线城市房价上涨脱离了基本面。
与2015年中国股市大泡沫比，近期一线城市房价暴涨，和2015年的中国股市有许多共同之处。
2014年11月，央行首次启动加息，成为股市上涨催化剂。随后央行于2015年多次降准降息。在经济下行和企业盈利下滑背景下，流动性是驱动股市上涨的重要原因。
本轮房价上涨也由流动性推动。M2与GDP增速的裂口持续扩大。流动性还溢出到了债券市场、商品等市场，债券收益率创新低，商品上演逼空式上涨。
2014年开始，股市被赋予降低社会融资成本和经济转型的重要使命，政府在多个场合强调股市作用，主流媒体也纷纷发表关于股市看法，形成了较强的"政策市"预期。
2015年12月，中央经济工作会议将"去库存"作为供给侧改革五项重点任务之一。为应对高企的房地产库存，2015年以来，中央出台了一系列组合拳。主要包括：降准降息（降准降息还有稳增长、控通缩和防风险等目的），降低首付和财税政策等。
代表性的政策包括：
（1）大幅降准降息。2015年5次降息，累计降低利率1.25个百分点，4次降准，一次定向降准，释放了流动性。
（2）首付比例大幅下调。2015年3月30日（被称为330新政）二套房首付比例从60-70%下调为40%。2015年9月30日（被称为930新政）将一套房首付比例从30%降低为25%。2016年2月2日，同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。
（3）财税大力支持。2015年3月30日，二手房营业税免征年限五年改两年。2016年2月19日，契税和营业税同时调整，重点针对二套房，面积为90平方米及以下的，契税由3%下降至1%；面积为90平方米以上的，契税由3%下降至2%。营业税方面，购买2年及以上住房对外销售的，非普通住宅由差额征收改为免征。
虽然有限购等限制措施，一线城市仍大幅受益于本轮政策支持。二套房首付比例下降幅度达20-30%，贷款利率大幅下降，贷款利率优惠比例大增，财税方面支持力度显著增强，如营业税免征标准由满5年变为满2年。
2014-2015年股市上涨和居民加杠杆有关。两融和场外配资规模大幅增长，其中两融余额增长近2万亿元，配资杠杆也达到万亿级别。
2015年以来的房价上涨和居民加杠杆有关。2015年，个人住房贷款迅猛攀升，脱离了2010年以来的均衡轨道，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年（25%）和2014年（28%），大幅上升。
深圳几乎将杠杆用到了极致。人民银行深圳中心支行的数据显示，2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。而且深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65%，远高于"北上广"三市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点，可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。
居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。2015年3月30日（被称为330新政）二套房首付比例从60-70%下调为40%。2015年9月30日（被称为930新政）将一套房首付比例从30%降低为25%。2016年2月2日，同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。一线城市首付比例略高，但相比2015年初也大幅下降，其中二套房为首付比例下调幅度为20-30%。
居民加杠杆的另一个渠道是首付贷等场外方式。以中原"e+首付贷"为例，最高可以贷到房屋总价的20%。这意味着算上央行规定的3成首付，居民杠杆高达10倍。拼房网类的房产众筹平台，投资者最低只需投资1000元，即可参与购房，按比例分享收益。
房市"场外配资"的规模有多大？2015年3月至今（截至2016年3月13日）链家理财平台成交金额约186亿元，其中约25%为首付贷，首付贷金额为46.5亿元。考虑到链家北京二手房市场占有率约60%，上海、大连、成都等占比均超过20%份额，以及链家在本轮舆论中的中心地位，如果按照链家在全国首付贷中10~15%占比计算，全国首付贷金额约300~500亿元，加上众筹、消费贷转房贷等其他方式，预计全国房贷"场外配资"金额在500~800亿元左右，撬动的房地产成交额如果按照保守的5倍计算，则杠杆成交金额超2500亿元。
房地产是周期之母，十次危机九次地产：地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力，地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。中国房地产体量大（超200万亿，远超股市和债市），投资占比高（房地产链上相关投资占固投约50%），杠杆高（房地产贷款21万亿）。
中国房市向何处去：避免悲剧重演。当前中国房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中国股市大泡沫有很多相似之处，同时也具备1974年日本房市的很多特征和消化空间。住宅投资已告别高增长时代，房地产政策应适应"总量放缓、结构分化"新发展阶段特征，避免货币超发引发资产价格脱离人口、城镇化、经济增速等基本面的泡沫风险。泡沫吹大了最终是要破的，谁也脱离不了地心引力。
（作者：sangguofeng_2008）
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