近日，国土资源部给京津沪送上一份大礼：各增加了600到1000平方公里的建设用地！
为何说这是一份大礼？
其实，像上海北京这样大城市在本轮房产价暴涨中，有一个基本逻辑，就是建设用地零增长，甚至负增长，但资金又大量积聚，结果可想而知：出现新的地王是“家常”，房价涨个几千是“便饭”！
但国土资源部出台的这个方案，将会使这一切现象得到缓解。不是大礼是什么？
据第一财经日报报道，6月23日国土资源部召开视频会议，安排部署土地利用总体规划调整完善工作，并给各地下发了《土地利用总体规划纲要(20062020年)调整方案》(下称《调整方案》)。
按照《调整方案》，北京天津和上海三地2020年的耕地保有量指标，均大幅降低。
北京：原需保有21.47万公顷耕地，现在为11.07万公顷；
天津：原需保有43.73万公顷耕地，现在为33.40万公顷；
上海：原需保有24.93万公顷耕地，现在为18.80万公顷。
1平方公里等于100公顷，1公顷等于1万平方米。所以，我们可以计算出来，北京、天津各增加了大约1000平方公里的建设用地，上海增加了大约600平方公里。从京津沪的耕地数字看，北京这一次就释放了全部耕地的一半，上海、天津释放了四分之一。
这简直是雪中送炭！虽然减少的耕地不一定都转化为建设用地，中国房地产数据研究院院长陈晟就表示，新释放的土地指标，还有公共设施、道路、桥梁等很多用途。但这也极大缓解了京津沪，特别是京沪建设用地短缺的局面！
那本轮房价暴涨的排头军深圳该怎么办？要知道深圳这种城市，估计不用国土部调整，就已经没有耕地可言了。那它的土地紧缺该如何缓解？
你有你的张良计我有我的过墙梯，深圳1.65万亿谋东进
在2016年初的深圳市委六届二次全会上，深圳市委书记马兴瑞正式提出，深圳要实施城市东进战略，提出要打造龙岗、坪山中心。简单来说就是深圳要向东扩张！在6月25日举办的第二届研讨会上，各路专家开始针对深圳东进战略的落实中面临的产业、交通、规划等问题展开讨论。
坪山新区党工委书记张备在5月7日的研讨会上表示，目前围绕项目建设、产业提升、公共服务、城市发展等领域，已经安排了355个重大的项目，总投资约1.65万亿元，其中“十三五”计划期间要完成投资大约5670亿元。
要知道从2014年开始，保护耕地就成为了国家战略。当时由于中国人均耕地面积远远低于世界平均水平，近年来粮食自给率不断下降，威胁到国家安全，国土资源部、农业部就发布了一份《关于进一步做好永久基本农田划定工作的通知》，划定了城市边界。
那为什么此时，政府的态度又出现了大逆转呢？
著名财经评论员刘晓博认为，估计是5月底到6月初上海、深圳、南京、苏州产生的一批地王，让高层重新思考了大城市发展跟耕地的关系问题，所以才有了京津沪耕地保护指标的调整。
中原地产数据显示，截止6月28日，全国已经出现了200宗地价超10亿的高总价地块。其中超过100亿的3宗，分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿的达到了51宗。溢价率超过100%的高达89宗，溢价率超过50%的144宗。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，“显而易见，热点一二线城市的地王频生推高了土地溢价和房价，其背后的逻辑就是土地供不应求，导致了住房供求失衡。如果土地供应增加，房企可以获得更多拿地机会，减少恐慌性抢地，缓解地王现象和住房供求失衡的矛盾，有利于防止房价上涨过快。”
刘晓博指出，接下来，至少有10到15个城市的耕地保护指标也急需调整，比如广州、南京、苏州、合肥、杭州等。
政策出台了，那么以后呢？
刘晓博指出，增加土地供应这个政策会在一定程度上抑制大城市房价的过快上涨。从长远看，有人口增量、级别较高的城市，其楼市仍然可以长期看好。毕竟，新增的建设用地基本上都在郊区，而且这些土地仍然是有限的。
而欧阳捷认为，虽然耕地保有量指标大幅下降了，但在实际操作中，恐怕土地供应不会很快迅速增加，2020年的耕地保有量也不是建设用地增加的最低底线，如果2020年耕地保有量下降到目前的18.65亿亩，未来的可持续发展必将受到影响。
因此即便是北京、天津可以增加1000平方公里、上海可以增加600平方公里的建设用地，相信这些超大城市也不可能在未来的五年中，把这些新增建设用地指标全部浪费。
最有可能的趋势是，未来超大城市会有序地推进城市建设，有序使用新增建设用地指标，并可能原则上不增加，以布局优化为主，促进串联式、组团式、卫星城式发展。
楼市在经历上半年的风起云涌后，下半年将陷入调整期。
自去年以来，大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，甚至北上广深、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、东莞、佛山等二三线城市楼市出现“买涨不买跌”的火热局面，但是，上述城市未来楼市走势仍然面临不确定性，尤其是当楼市进入下半年之后，上述城市楼市将受到各方面不确定性的“黑天鹅”的影响，在这样的市场背景下，楼市会进入调整期。
从国内来看，央行公布的5月金融数据显示，2016年5月M2同比增长11.8%，增速环比大幅回落1个百分点，与3月M2高达13.4%的增速更是不能相比，货币政策确实开始出现“收紧”的转向，“权威人士”表态对宏观经济看法之后货币政策确实开始出现“收紧”的转向。这对于今年下半年及2017年房地产市场来讲不是一件好事情。
从近期银行等金融机构的政策面动作来看，据媒体报道，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调；其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例；部分基金开始上调利率。这些都将成为下半年以来楼市的“黑天鹅”。
据媒体报道，工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。此外，对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市楼市火爆，三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”。
首先，从历轮楼市出现过热的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。
其次，央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研，储备政策已经准备充分，只不过等待时机发布而已。
最后，从市场面的表现来看，虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前六个月表现出繁荣景象，但是，这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年下半年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“日光盘”也就很难频现了。
上半年一二线城市市场已处在高点，加上调控政策，今年下半年，一二线城市房价涨幅还将继续收窄。开发商之所以推盘节奏加快也正是出于对下半年的悲观。反而，三线城市会在利好政策下出现去库存小高潮。
今年上半年，一二线城市地王遍地，房价横飞。拿地之前抱着必拿的信心，因为不拿就得死，可是当倾尽全力把地拿到手后，却又成了烫手的山芋。面临的最现实的问题就是定位和定价问题。在下半年，一些冲动拿地的开发商可能会被套牢，从而进入更深的调整漩涡中。
时代真的要变了。过去租赁市场曾经是一个被忽视的行业，即使房价高，人们也不愿意去租房，很重要原因除了买房可赚钱外，租房着实让中国人踏不下心来，不喜欢颠沛流离的生活，还是因为租赁市场太不正规。如今，国家已经对鼓励租房和整顿租赁市场迈出重要一步，下半年将就各地执行落地细则进行研究或出台。
安家杂志新媒体主编，资深房地产评论人刘光宇认为，如果商住市场继续太惹眼，那么不排除下半年谣言会变成现实，其他城市会不会效仿也不是不可能。
注：本文转载自微信公众号理财中国
（作者：sangguofeng_2008）
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