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高通胀限购房 “五色土”模式盘活闲置资金

2011-03-29 17:13:00  无双网  出处:
  国家统计局2011年1月CPI同比上涨4.9%,通胀预期依然强烈。一直以来,购置不动产是闲置资金保值增值的主渠道,由此也不断推高房价。物极必反, 2011年1月26日,不动产调控,新国八条横空出世,史上最严厉的限购令彻底堵住了闲置资金的购房渠道! 
  限购令推出后,不少市民开始为闲置资金寻找除购置房地产之外的新出路。一种年收益率12%--15%的投资理财工具——五色土不动产抵押借贷模式,开始引起人们的关注。 
  “五色土”什么含义? 
  据上海五色土抵押贷款顾问有限公司总经理孙敦浩介绍,“五色土”象征不动产(不动产)的五类物权——所有权、用益权、抵押权、质押权、占有权;“土”象征不动产,借款人以不动产抵押作为财富的流通手段,证明财力和信用;放款人以不动产抵押作为财富的贮藏手段,确保安全和增值;通过五色土的服务,将一块静止、不流动的“土”,变成丰富多彩的可流动的物权,实现了不动产和资金的安全对接。 
  资金如何进出?利息如何定? 
  五色土有三种方式: 
  个人小额资金一般可选择:直接借贷。放款人将合法的资金直接出借给借款人,借款人将合法的不动产直接抵押给放款人,然后,借款人直接向放款人还本付息。 
  企业资金或个人大额资金可选择:委托银行放贷。放款人将资金存给银行,委托银行放款给借款人(五色土审核认可的借款人),借款人将不动产抵押给放款人,然后,借款人向银行还本付息,由银行将本息转交给放款人。 
  要求信用增级可选择:共同委托银行放贷。五色土作为劣后受益人,出资10%,放款人作为优先受益人,出资90%,双方共同将资金存在银行,委托银行放贷给借款人(五色土审核认可的借款人),借款人将不动产抵押给放款人,然后,借款人向银行还本付息,由银行将本息优先转交给优先受益人,五色土负责风险垫底。 
  上海申达律师事务所合伙人徐拥军律师认为,五色土既不吸存也不放贷,以风险控制专家的身份提供风险控制服务。这种抵押借贷的创新模式,利率合规,手续合法,安全有保障,是一种新型稳健的投资理财工具,具有极大的发展潜力。 
  放款利息的高低和放款金额的大小成正比,金额越大利息越高;利息高低和贷款的安全级别成反比,特别优质贷款的利息较低,一般贷款的利息较高;不同时期、不同城市供求状况不同,利息也有高低,放款的人多则利息低。例如2010年在上海,单笔500万以上优质贷款的年利息15%左右。 
  成功案例说明:借款人王先生以两套总价值400万住房抵押借款200万,五色土做尽职调查后,认为法院强制执行风险很小,资信也很好,评定为特别优质贷款,五色土推荐放款人钱女士,双方直接到房地产交易中心办理抵押登记,价值400万房产直接抵押登记在钱女士名下,王先生顺利借款200万,期限一年,贷款年息12%,每季度付利息6万(年息24万);到期后万一借款人王先生不还款,放款人钱女士可以通过法院拍卖该抵押的不动产收回本息。钱女士名下的房地产抵押权证保证了本金和利息的安全。 
  什么人放出资金?什么人借取资金? 
  放款人通常都是拥有闲置资金的居民和企事业单位。买房被限购,炒股不稳定,存款利息低,合适的投资渠道少之又少,抵押放款就成了不错的选择。放款期限一般三个月至三年左右。 
  居民放款人,其家庭金融资产大都超过100万,其年收入也都超过20万,都属于能够识别、判断并愿意承担相应风险的合格的投资者;企事业单位的放款通常都是通过金融机构来发放委托贷款,金额少则百万,多则上亿。 
  借款人通常都是急需要资金的中小企业,三五天就可以拿到资金,手续简便速度很快,解决了中小企业的融资难。 
  风险有哪些? 
  抵押放款有三大风险:房地产市场价格若下跌一半,则抵押物价值低于本息额,资不抵债;水患、火灾等意外事故造成的房地产损坏、灭失导致的资不抵债;法院不能强制执行,则短期内无法收回资金。 
  风险如何控制? 
  五色土采取五个措施防范风险: 
  审慎审贷:调查借款人的真实身份、借款用途、还款能力。 
  科学评估:评估不动产变现能力,评估法院强制执行的法律风险。 
  抵押控制:五成左右,有效规避房地产价格下跌的风险:例如价值1000万的房产可以抵押借款500万左右。 
  律师监督:贷前,合同文件、操作流程由律师审核,贷后,诉讼和强制执行由律师代理,借款人到期不能清偿本息时,通过法院强制拍卖抵押的不动产。 
  住房安置:法院对借款人强制迁出住房时,对两套住房抵押的,留一套安置,卖另一套还债;对一套住房抵押的,换房安置,以大换小、以近换远,差价还债。  
  最后告诫: 
  牢记铁律:一切投资皆有风险,抵押放款也须谨慎!
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